Beispielobjekt mit erfundenen Daten. So sieht ein Prüfbericht aus, wenn WertWerk24 ein Inserat, ein Exposé oder einen Angebotstext ausgewertet hat.
WertWerk24 · Prüfbericht
Mehrfamilienhaus am Hafen
Wismar, Altstadt-Rand · Baujahr 1968 · 3 Wohneinheiten · 185 m²
- Kaufpreis
- 285.000 €
- Jahresmietfaktor
- 14,4
- Ampeln
- 4 grün · 5 gelb · 1 rot
Quelle: Inseratslink + Exposé-PDF (6 Seiten), Angebotstext per Mail. Ausgewertet am 08.11.2026.
Kurzübersicht: zehn Prüfbereiche
- 01
Objekt, Lage & Datenqualität
Hafenlage, 900 m zum Bahnhof, Angaben aus Inserat und Exposé stimmen überein.
- 02
Grundriss, Betten & Bäder
Drei Einheiten mit je einem Bad; EG-Wohnung hat nur ein Zimmer über 16 m², daher 5 statt 7 Betten.
- 03
Zustand & Gesamtinvestition
Dach 2014 erneuert, Fenster Baujahr. Sanierungsreserve 24.000 € eingeplant, Heizung unklar.
- 04
Klassische Vermietung
Mietspiegel Wismar 7,90 €/m² kalt, aktuell vermietet zu 6,80 €/m². Potenzial bei Neuvermietung.
- 05
Monteurvermietung
Werft und Hafen in 5 Minuten, Parkplätze am Haus. Belegung 2 Einheiten ganzjährig realistisch.
- 06
Firmen- / Betreibervertrag
Ein Unternehmen aus dem Umfeld fragt Kontingente an, kein schriftliches Angebot vorhanden.
- 07
Touristische Vermietung
Altstadtnähe spricht dafür, Zweckentfremdungssatzung Wismar prüfen. Nur DG-Wohnung geeignet.
- 08
Finanzierung, Rendite & Cashflow
Bei 80 % Finanzierung zu 3,9 % trägt sich das Objekt ab 70 % Auslastung im Mischbetrieb.
- 09
Marktwert & Kaufpreisgrenze
Vergleichsangebote 1.350 bis 1.600 €/m². Kaufpreisgrenze für Basis-Szenario: 265.000 €.
- 10
Rechtliche & technische Risiken
Erbbaurecht bis 2041 im Exposé erwähnt, Erbbauzins nicht genannt. Vor Angebot klären.
Kennzahlen
- Preis pro m²
- 1.541 €
- Jahresmietfaktor
- 14,4
- Gesamtinvestition
- 338.000 €
- Cashflow Basis
- +4.900 €
- Kaufpreisgrenze
- 265.000 €
inkl. 8,5 % Nebenkosten und 29.000 € Einrichtung
pro Jahr nach Zins, Tilgung und Rücklage
für das Basis-Szenario
Zimmer und Betten
| Einheit | Zimmer | Fläche | Betten | Hinweis |
|---|---|---|---|---|
| EG | 2 Zimmer, Küche, Bad | 58 m² | 1 | Nur ein Zimmer über 16 m² |
| 1. OG | 3 Zimmer, Küche, Bad | 64 m² | 2 | |
| DG | 3 Zimmer, Küche, Bad | 63 m² | 2 | Dachschrägen, touristisch geeignet |
Regel: Zimmer unter 16 m² zählen mit einem Bett.
Szenarien
| Szenario | Auslastung | Mieteinnahmen p. a. | Cashflow p. a. |
|---|---|---|---|
| Pessimistisch | 55 % | 22.800 € | −2.300 € |
| Basis | 72 % | 29.900 € | +4.900 € |
| Optimistisch | 85 % | 35.300 € | +10.200 € |
Annahmen
- Finanzierung 80 % zu 3,9 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre fest.
- Monteurbelegung EG und 1. OG zu 18 € pro Bett und Nacht.
- DG touristisch zu 95 € pro Nacht, 120 Nächte im Jahr.
- Instandhaltungsrücklage 12 € pro m² und Jahr.
- Einrichtung 29.000 € über 7 Jahre abgeschrieben.
Lücken in den Unterlagen
- Erbbauzins und Restlaufzeit des Erbbaurechts fehlen im Exposé.
- Heizungsart und Baujahr der Anlage nicht angegeben.
- Keine Angabe zu bestehenden Mietverträgen und Kündigungsfristen.
Nächste Schritte
- 01Erbbaurechtsvertrag beim Verkäufer anfordern, Zins und Anpassungsklausel prüfen.
- 02Besichtigung mit Fokus Heizung, Elektrik, Feuchte im EG.
- 03Kontingentanfrage des Unternehmens schriftlich bestätigen lassen, dann Angebot bis 265.000 €.
Quellen
- Inserat des Maklers, abgerufen 08.11.2026
- Exposé-PDF, 6 Seiten, mit Grundrissen
- Mietspiegel Hansestadt Wismar 2025
- Vergleichsangebote Wismar, 4 Objekte
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